云岩区押宝“三马”要造贵阳“生活圈”示范城
发布时间:2019-10-03   动态浏览次数:

  今年7月,由贵阳市城乡规划设计研究院修编的《中心城区控制性详细规划(总则)——三马组团(修编)》编制完成,进行公示。

  根据规划,三马组团是贵阳市中心城区向西的重要城市组团,也是贵阳市老城区与观山湖区连接的城市走廊,承担着新老城区融合发展的重要职能。该组团规划总用地33.85平方公里,分别涉及云岩三桥、圣泉、金关、蔡关、金鸭、荷塘、普天、金惠、金龙9个社区和黔灵镇三桥村、改茶村用地,规划建设用地21.8平方公里。其中,城市建设用地21.18平方公里,规划人口48万,建筑总量不超过3350万平方米。根据此次公布的规划,按照同城化、高端化、绿色化发展目标,三马组团将打造为区域一体化的核心城、主城扩容的多元融合城、贵阳“生活圈”示范城。

  业内人士分析,该片区的发展驶入快车道,这里必将成为云岩区未来发展的方向和重点区域。

  在许多老贵阳人心中,作为城郊结合部,三马片区给人最直观的印象便是“脏”、“乱”、“差”。行走在三马片区,区域内的主要道路是年久失修且坑坑洼洼的水泥路;街道两旁,低矮的门面由于排水设施不健全,生活污水只能向马路上倾倒;窄窄的小巷内,小摊贩违法占道经营现象严重,行人只得走上机动车道,与来往的汽车“擦肩而过”。

  其实,三马片区也有过辉煌的历史。这里曾聚集了包括贵州汽车制造厂、贵州汽车配件厂、贵州汽车改装厂、贵州轮胎厂在内的大批国有企业。

  2003年以前,三马片区的房屋建筑大体上分成两种,一种是国企建造的家属区。在这些国企厂区附近,修建了大片的居住区,这部分房屋大多建于上世纪六七十年代,都是多层建筑,有的还是红砖房,面积多为50平方米左右。第二种是当地村民的自建房,这部分房子一般都为当地居民自住或对外出租。由于接壤贵阳市主城区,加之租金相对便宜,吸引了大量流动人口前来居住。这些自建房房屋面积较大,提高了拆迁难度,让很多实力不强的开发商望而却步。

  曾经参加过三马片区升级改造项目谈判的房开企业主管曾林告诉记者,“三马片区虽然所处的地理位置优越,但住户密度太大,历史遗留问题较多,如果没有政府出面统一规划并实施改造,在三马片区发展地产项目是很困难的一件事情。”

  2003年后,云岩区提出繁华区西进战略,三马片区房地产业的发展迎来了新的契机;2004年,观山湖区开发取得突破性进展,贵阳市四大班子整体搬迁到此办公。由于三马片区连接老城区与观山湖区的区位价值彰显,众多房开企业纷至沓来,三马片区的房地产开发全面提速。政府也加大了对区域内基础设施的建设。三马片区积蓄已久的优势逐步释放,购房者也开始关注起这一区域的楼盘。

  至2007年底,已有贵州集成房开、贵州天纬房开、贵阳三力房开、贵阳东方房开等30多家企业进入三桥片区投资开发,先后建成了圣泉流云花园、兴隆·枫丹白鹭城市花园、贝地·卢加诺、贵龙园、黔灵山国际社区、蒙特卡尼等23个楼盘,总开发建设面积达240万平方米。

  2007年8月30日,经省政府批准,将三桥马王庙片区调整由云岩区行政管辖。调整后的三马片区包括云岩、南明和乌当的部分区域。此次划归云岩区管理的面积共26.07平方公里,使云岩区的面积从原先的67.5平方公里增至93.57平方公里。

  三马片区区划调整,在当时意义重大。一是三桥马王庙片区的开发建设为观山湖区快速、持续发展提供了产业支撑和发展空间,同时,也有效地疏导了老城区人口密度压力。二是三马片区大力完善道路交通基础设施和公共服务体系建设,将形成贵阳市最重要的交通枢纽中心、物流集散中心、大型专业批发市场带和新兴的城市居住区,成为观山湖区的重要功能组成部分,为老城区西进发展拓展了空间。正如当时的云岩区三改办有关负责人所说:“如果说2003年的‘繁华区西进战略’拉开了三桥对接观山湖区的序幕,那么,2007年行政区划的调整则为三桥马王庙融入观山湖区扫清了障碍”。

  三马片区既是观山湖区与老城区联结的纽带,也是贵阳市西、北出口大门和交通要道。贵遵、贵黄高速公路,210、321国道也在此交汇,区位优势明显。2008年,贵广高铁和贵阳北站陆续开工,使三桥成为四通八达的桥头堡。

  特别是2010年1月12日,北京西路全线通车,不仅有效缓了解城区拥堵的状况,还大大缩短三马片区与观山湖区之间的距离。这条道路也让三马片区掀起第二个开发高潮,金龙星岛国际、恒大名都、云上九州、熙山郡、万科麓山等一大批项目出现在北京西路沿线,楼盘销售十分火爆。

  2015年,随着贵阳大规模棚户区改造的陆续展开,三马片区路网等基础设施建设目标进一步明确。三马片区的路网确定为“五横七纵”,包括“五横”:北京西路、马王路、花云路、贵黄路、太金线;“七纵”:云潭南路、金阳大道延伸段、合肥路延伸段、长岭南路延伸段(数博大道)、同城大道、贵遵路、西二环。目前,这12条道路主骨架体系建设有序推进,同时还投资100多亿元建设片区18条支路。

  2017年12月5日,贵阳市出台了“加快城市‘三变’改革推进棚户区城中村改造”的试行实施方案。三马片区工矿棚户区及城市棚户区改造项目是重要组成部分,截至2018年底,宏阳公路机械厂二、三、四期地块及工矿棚户区A地块成功挂牌出让,贵州轮胎厂地块启动开发。

  2018年12月20日,位于贵阳市三马片区的G〔18〕064号地块,被新城控股以约9.7亿元(6000元/平方米的楼面价和270米的配建道路长度)的总价竞得,出让面积64870平方米。2019年2月23日,该地块项目案名正式公布为“新城·玺樾台”,以高尚新中式的品质定位。4月27日,项目样板展示区正式对外开放,6月底开盘。

  2019年2月13日,远洋集团以4.53亿元,楼面价为6000元/平方米,以及150米的配建长度竞得位于云岩区三马片区的G〔19〕001号商住用地,该地块出让面积30250平米。5月20日,项目远洋风景营销中心开放,8月底开盘。

  2019年4月11日,贵州梁源置业有限公司以近4.15亿元竞得贵阳市云岩区三马片区G(19)014号地块。目前,项目在稳步推进中。

  今年8月31日,云岩区政府与中铁五局签署战略合作框架协议,双方将通过低效用地和城市“三变”模式,就三马片区A05地块进行合作开发。

  三马片区A05地块位于老城区和观山湖区两大核心区的纽带区域,地块周边有数博大道、北京西路、同城大道以及轨道交通2号线等,市政路网交错汇集,区位优越。该地块共分为3个部分,其中,A05-01地块东临云岩公安分局、南至北京西路、西抵长岭南路、北达规划山体公园;A05-02与A05-03地块相邻,东至宏业康馨园居住区、南至马王路、西抵同城大道、北达北京西路。项目总用地面积335.04亩,净用地面积203.83亩。

  A05地块的战略合作框架协议签署,是三马片区开发建设进程中具有标志性意义的大事,标志着三马片区开发建设进入新阶段。

  此外,该片区优质教育资源的引入也备受关注。今年初,中国人民大学党委书记靳诺来筑就推动中国人民大学附属中学开办贵阳学校事宜进行座谈,双方一致表示,高质量高标准高水平推动中国人民大学附属中学贵阳学校早日落地建成。据了解,该学校很可能选址在三马片区。

  从当前楼市供应情况来看,除了近期新开盘的新城玺樾台和远洋风景两个楼盘以外,该片区有房源供应的主要楼盘还有熙山郡、恒大帝景、碧桂园星荟、万科麓山、云上九州。供应的产品主要集中在高层住宅和花园洋房这两类,各项目之间的价格差距不大,最低的云上九州,高层住宅均价9500元/平方米。其他高层住宅均价1.1万元/平方米,洋房均价1.2万元/平方米。

  业内地产策划人胡平认为,目前,贵阳云岩区的土地资源已经是极度稀缺,而三马片区却拥有丰富的土地资源,这里必定成为云岩区城市发展的新方向。同时,三马片区紧邻观山湖区,能一定程度上承接观山湖区的外溢价值,更好促进自身区域的经济发展。在这样的背景条件之下,三马片区的土地价值也将再升一个台阶。未来五年内,三马片区的地块会逐步出让推出,房地产开发会迎来一个新高潮。

  其次,三马片区的土地出让和地产开发模式与以往不同。从今年出让的G〔18〕064位于北京西路等三地块的情况来看,这三个地块紧密相连在一起。每宗地块的面积适中,项目分别由三家外来大型房企开发。这在贵阳房开史上还是第一次。这一方面说明三马片区的未来发展前景被越来越多房企所看重,片区土地的出让竞争激烈,这里未来会出现若干高品质项目。另一方面说明三马片区的土地出让一改原来超大地块出让给一家房企的情况,每宗地块控制规模,由更多房企进驻进行开发,项目位置相邻,如果实现差异化定位开发,是楼盘未来营销的关键,这对开发商是一个考验,也将促使区域的楼市竞争更加激烈。

  另外,规划显示,三马组团将重点瞄准科技、智力、人才、资本、服务等高端产业资源,这是三马片区实现可持续发展的保证。tk335香港四海图库。这与原来是三马片区工矿企业为主的经济结构有天壤之别,三马片区的产业结构面临脱胎换骨的变化。三马片区如何引进相关类型企业落户,都有待政府的细化方案。房企开发项目的定位也要考虑与产业格局相匹配。未来,待片区路网建成,各大房地产项目竣工落成,棚户区、老旧厂房逐渐消失,一个新兴且繁荣的三马片区将成为贵阳经济发展的一个重要增长极。(记者 商昌斌 余珉琨)

  从功能结构来看,三马组团将规划构建生产、生活、生态整体空间形态,形成“两产四创共支撑,多片多心创繁华、三带同源显生态”的功能空间结构。其中,“两产”指环思亲园布局的现代都市产业园平台和沿数博大道两侧布局的智慧时尚商业娱乐平台;“四创”为沿百花山脉、阿哈水库周边布局的体育娱乐、康养、大数据体验、人文科教四个产业与生态的创新园;“多片多心”为多个以15分钟生活圈为标准的居住片区,和服务于居住片区围绕轨道站、公交站布局的公共配套服务中心;“三带同源”为百花山脉带、黔灵山脉带、小湾河自然生态景观带及阿哈湖水库的生态源头。

  在公共管理与公共服务设施方面,三马组团将规划行政办公、文化设施、教育科研、体育设施、医疗卫生、社会福利等功能板块。其中,行政办公规划用地13.40公顷(未包含社区级行政办公用地),包括区级公安分局、法院、司法局、监察委、党校等行政单位和9处社区服务中心;文化设施规划用地2.69公顷(未包含社区级文化设施用地),包括区级综合文化中心、文化广场、老年活动中心及社区各级文化活动设施、青少年活动站和老年活动站;教育科研规划用地142.32公顷,包括贵州理工学院、省交通科研所等,以及4所高中(其中一所职业高中),2所九年制中小学,12所初级中学,31所小学等教育设施;医疗卫生规划用地21.04公顷(未包含社区级医疗卫生用地),包括省三医、省动物卫生防疫中心、区医疗卫生服务机构、区第二人民医院、九局医院、区级妇幼保健院、以及各级社区级医院、门诊和卫生服务站。

  从产业引导来看,三马组团将重点瞄准科技、智力、人才、资本、服务等高端产业资源,打造“有效集聚、高效流动、互动协同”的区域产业高端资源融合平台。依托产业高端资源的集聚,重点围绕资源复合型、智力驱动型、成功转化型、发展带动型的产业方向,构建以创新驱动为核心的现代产业体系,以大数据应用、高端商务服务、工业研发设计等为重点,打造“成果创新、模式创新、机制创新”等区域产业创新引擎。同时,充分发挥三马组团区域发展高端走廊的独特优势,通过差异化产业发展环节定位,与周边产业有效协同;通过发展大数据应用、高端商务服务,带动全市产业发展;依托高辐射产业的带动作用,拓展三马产业发展的圈层,以创新成果转化、服务输出的方式辐射西南区域。

 
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